相続・不動産・登記を“まとめて整理”するには？ – スムーズな手続きと備え方 –

相続・不動産・登記を“まとめて整理”するには？
– スムーズな手続きと備え方 –

はじめに：相続手続き、どこから始めればいい？

家族が亡くなったとき、多くの方が最初に直面するのが「何から手をつければいいのか」という問題です。
相続登記・遺言書の確認・空き家の管理・相続放棄の判断……やるべきことは多く、しかもそれぞれの手続きが複雑に絡み合っています。

特に近年は、相続登記の義務化（2025年4月施行）により、「とりあえず後回しにする」という選択が通用しない時代になりました。
相続登記を怠ると、罰則の対象になるだけでなく、不動産の売却や管理ができなくなるリスクもあります。

この記事では、

• 相続・不動産・登記の関係を整理したい方
• 手続きの全体像を把握したい方
• トラブルを防ぎながらスムーズに進めたい方

に向けて、専門家の視点から“まとめて整理する”方法を解説します。

1. 相続登記と名義の整理が最優先

相続が発生した際にまず確認すべき最重要ポイントは、不動産の登記簿上の名義です。
相続登記が行われていないまま放置されると、法的にはその不動産が“亡くなった方の名義”のままとなり、実際の所有者が誰なのか不明確になります。
この状態では、売却・贈与・担保設定などの一切の取引ができません。

🔍 相続登記を怠ると起きる深刻なリスク

⚖️ 相続登記の義務化により罰則も強化

2025年4月1日以降、相続登記は義務化されました。
相続を「知った日」から3年以内に登記を完了しない場合、
10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2）。

つまり、これまでのように「時間があるから後で」と放置することができなくなります。
特に、複数の相続人が存在する場合や、過去の登記ミス・共有持分のずれがある場合は、登記を正確に行うために司法書士のサポートが不可欠です。

プロが関与することで、必要書類の収集から登記申請、法務局対応まで一括で完了できます。

🧭 実践ポイント

• まずは登記事項証明書（登記簿謄本）を取得
• 名義人と住所が現状と一致しているか確認
• 不明点は司法書士・行政書士に早めに相談

2. 空き家・再建築不可物件など“不動産の課題”に注意

相続財産の中でも、最もトラブルが多いのが「不動産」です。
特に、空き家や再建築不可物件を放置してしまうと、税負担や維持費だけがかかり、資産価値が年々下がる“負の遺産”になるケースが少なくありません。

🚨 空き家を放置すると起きる主なリスク

• 固定資産税の「住宅用地特例」が外れ、税額が最大6倍に上昇
• 建物の老朽化による倒壊・雨漏り・火災リスク
• 草木や害虫の発生による近隣トラブル
• 放火・不法侵入・ゴミ投棄などの治安リスク
• 将来的に自治体の「特定空き家」に指定され、強制撤去命令や罰金の対象に

特に、地方や郊外にある物件では、放置されて数年で資産価値がゼロに近づくこともあります。
そのため、相続後はできるだけ早く「現地確認・登記内容の照合・固定資産税評価証明書の取得」を行い、資産状況を明確にしておくことが大切です。

🏘 再建築不可物件は“売れない不動産”になることも

再建築不可物件とは、接道義務（建築基準法第42条）を満たさない土地のこと。

このような土地は、建て替えや増築ができないため、売却が極めて難しくなります。
相続後に「売れない」「使えない」「管理が大変」と悩むケースが非常に多く、法務と不動産の両面から検討する必要があります。

解決策としては、

• 隣地との境界確定や一部売却による道路接道の確保
• 専門業者による“買取再販”
• 相続放棄や国庫帰属制度の活用 などがあり、早期に専門家へ相談すれば選択肢は広がります。

🧩 対応のステップ

1. 不動産の所在地と登記内容を照合
2. 固定資産税評価証明書を取得して価値を把握
3. 現地の老朽化・接道状況・近隣環境を確認
4. 売却・活用・放棄など複数のプランを比較検討

3. 将来の安心を守る「認知症対策」と「終活」

相続は「起きてから」ではなく、「起きる前」に備える時代です。
特に、親が認知症を発症すると、財産管理・遺言作成・不動産売却などが法的にできなくなる恐れがあります。

そのため、近年注目されているのが以下の2つの制度です。

👪 家族信託（かぞくしんたく）

信頼できる家族に財産の管理や運用を任せる仕組み。
本人が元気なうちに契約を結び、判断能力が低下してもスムーズに管理を続けられます。

🧾 任意後見制度

将来、判断能力が衰えたときに備えて、あらかじめ代理人を指定しておく制度。

成年後見制度よりも柔軟で、財産管理や医療・介護契約にも対応できます。
どちらを選ぶべきかは、「財産の種類」や「家族構成」「信頼できる人の有無」によって異なります。
専門家に相談することで、無理のない仕組みを設計することが可能です。

さらに、遺言書の作成や終活ノートの整理なども同時に進めておくと、相続発生後の混乱を最小限にできます。

4. 専門家に相談するメリット：相続の“分断”を防ぐ

相続登記、遺産分割、不動産売却、税務申告……。
これらを個別に進めると、手続きの重複・書類の不備・相続人間の食い違いなどが発生しやすくなります。

このような分断を防ぐには、「ワンストップサービス」を活用するのが効果的です。

⚖️ 染谷総合グループのワンストップサポート

司法書士・行政書士・税理士・不動産専門スタッフがチームで連携し、

次のような複合的なサポートを行っています。

• 登記の義務化に向けた書類整備・相続登記申請
• 不動産の評価・売却・活用支援
• 遺産分割協議書の作成と登記への反映
• 家族信託や成年後見制度の設計
• 税理士との連携による相続税・贈与税の申告支援

一つの窓口で完結することで、手続きのスピード・正確性・家族間の安心感が格段に向上します。

まとめ：相続は“早く・まとめて・相談する”が最善策

相続は、早めに全体像を整理しておくことで、時間もコストも大きく削減できます。
放置や後回しにしてしまうと、家族関係の悪化や資産の凍結など、深刻な事態に発展することもあります。

✅ 今からできる3つのポイント

1. 相続登記と名義の確認を最優先に
2. 不動産の状態とリスクを正確に把握する
3. 将来のトラブルに備えて信託・後見制度を検討する

染谷総合グループでは、「登記」「不動産」「税務」「終活」それぞれの専門家が連携し、相続のあらゆる課題を一括でサポートします。

📞 相続や登記をどこから始めればいいかわからない方は、まずはお気軽にご相談ください。

早めの一歩が、家族の安心と財産を守る最善の選択です。

染谷綜合法務グループのサポート

当グループでは、

• 法務チーム … 相続登記・不在者相続・遺産分割の手続き
• 不動産チーム … 登記後の売却や管理までワンストップ対応

を行っています。

「相続登記をどうすべきかわからない」段階からでもご相談可能 です。